CRE戦略の進化

• 第1部 経営上の投資用不動産の位置づけ
• 第2部 自然災害と所有者責任
• 第3部 AI・ACTの発達、利用するデータの多様化
• 第4部 CREにおけるESG・SDGs

第１部 経営上の投資用不動産の位置づけ

CRE戦略の議論をするとき、「CRE」に投資用不動産を含める考え方と含めない考え方がありますが、日本では投資用不動産もCREに含めることが多いので、本稿でもそれに従います。

事業環境の変化と不動産事業との親和性の変化

近年の社会、経済の大きな変化により、従来の「本業」が大きく変化してきている企業があります。少子高齢化による人口減少によって売上げが必然的に減少すると予測される企業（鉄道会社、新聞社等）、あるいは、技術革新によって、従来の設備、土地、建物が不要になった企業（大手通信業、鉄鋼業等）、また、消費者行動の変化により収益を伸ばすことが難しくなった業界で、かつ、好立地の不動産を持っている企業（百貨店、SCなどの商業施設等）などです。

鉄道事業のように創業時から本業と不動産事業との親和性の高い事業はありますが、近年では一般企業においても両者の関係性が変化してきています。繊維、ガラス、化学、鉄鋼などの素材業界や大手通信企業では、この変化を背景に、社内やグループ内に不動産開発、管理運営を担う部門を設ける企業が増加しています。さらに、不要となった生産工場の敷地をマンション用地へ利活用する動きも広がっています。たとえば、日鉄興和不動産やNTT都市開発などはその代表的な不動産開発会社として挙げられます。これらの企業で従来の「本業」と異なる不動産業を行うことは経営戦略の大きな転換を意味します。

「本業」、「コアビジネス」の再定義と不動産保有のあり方

従来のコアビジネスで不要になった保有不動産を、イノベーションによって新しいコアビジネスで利用できるのであれば、それに越したことはありませんが、その保有不動産が好立地にあり他の用途で利用できるものであれば、これを売却して他のビジネスにその資金を使うことや、その不動産を利用して不動産投資事業を始めることも選択肢になります。ただし、優良な不動産を保有しているという理由だけでは、不動産投資事業を始めるべきではありません。まず企業経営にとっての「本業」「コアビジネス」とは何かを再定義する必要があります。

不動産事業を行うことが、本業のコア事業とシナジーがあるか、事業ポートフォリオとして適切かどうかを検討し、その会社の経営戦略において不動産投資事業をコア事業の一つとして位置づけ、「プロとして」不動産事業を行う、という意識でその体制を構築することができれば、不動産事業を本業の一つとしてみてよいと思われます。たとえば、遊休地に商業施設を建てて賃貸する場合には、自らプロとしてその事業採算を検討すべきであり、信頼のおけるデベロッパーと組める場合でも事業判断を任せきりにするのであれば、売却の道を選んだほうがよい場合があります。

右肩上がりのマーケットにおいては、不動産ビジネスは、その他の「本業」における危機に対するリスクヘッジの役割を果たし、収益の安定に寄与しました。しかし、バブル期に副業として行った無謀な借金による投資用物件の購入により、バブル崩壊後倒産に至った企業は多く、これは現在の不動産投資事業者への大きな教訓です。

投資方針・投資基準の策定

不動産投資事業はプロとして行うべきですが、現実には、社内の人材に不動産業務のプロがいることは少なく、また、事業承継により不動産知識、経験がなくても、家族で先代から賃貸不動産を引き継いで、管理、運営していかざるを得ないケースも多くあります。保有不動産、運用資金は多くても不動産投資のノウハウに乏しい人の場合は、不動産仲介業者等から多くの投資用物件を紹介されても、自社の投資方針や、判断基準がなければ、投資判断に困ることになります。それを克服するために、経営者は不動産投資の基礎を学び、かつ信頼のおける不動産コンサルタントとともに、自社の経営方針、財務体質などをふまえた不動産投資方針や、判断基準をつくる必要があります。

投資方針とは、マーケット状況などの外部環境、自社の事業、予算、人員体制などの内部環境をふまえて、ハイリスクハイリターン型投資、あるいはローリスクローリターン型投資など、どのようなリスクをとるのか基本方針を決め、具体的にマンション、ビル、商業施設などのアセットタイプ、投資エリア、投資対象の利回り、築年数、建物構造などの基準や、管理、運営方針などを決めていく方針を意味します。

不動産コンサルタントの活用

ここでの不動産コンサルタントとは、売買案件、賃貸案件を紹介するだけの営業マンではなく、顧客の立場になって、顧客の言葉の真意をくみ取り、できるだけ定量化した投資方針や判断基準案を作成し、顧客が判断するための情報や判断のプロセスを整理して、実際に顧客の取引実行を支援できる人です。ときには、投資の可能性がある案件について分析したうえで、当該リスクをとるべきではないと助言することや、現存の投資から撤退することをアドバイスできる人でもあります。彼らは、不動産の売却により企業の負債を返済しROAなどの財務指標の改善を図ったり、資産や収益構造の最適化の観点から不動産売却によるオフバランスやセール＆リースバックの提案を行うこともあります。

信頼できる不動産コンサルタントに出会えず、かつ経営者が不動産への関与を望まず、不動産投資事業を自社の柱にしようという熱意や思い入れがない企業の場合、不動産事業に踏み込むよりも、J-REITや株式投資等のほうが適しているといえるでしょう。

第２部 自然災害と所有者責任

近年、地球温暖化の影響もあり、自然災害が多発しています。不動産オーナー、テナントとしても他人ごとではありません。以下企業としての災害への備えについて述べます。

災害の種別

災害は、大きく地殻災害（地震、噴火）と気象災害（高潮、豪雨、暴風、豪雪）に分類され、これらが単独にまたは複合して、洪水、土砂災害、液状化、火災、建物の倒壊などの被害を及ぼします。そして、それらの被害が地域の衰退等の二次的な被害を及ぼします。また、災害そのものではありませんが、軟弱地盤や密集市街地等は、災害に対する脆弱性から、上記の洪水、土砂災害、液状化、火災、建物の倒壊の被害を重大化させます。

密集市街地は2012年から10年で半減しましたが、住民の高齢化、税金、取壊し・移転費用、権利関係が壁になり、現時点で解消にはいたってはいませんが、令和12年度までに概ね解消し、危険密集市街地における地域防災力の向上に資するソフト対策の実施率（約46％（令和2年度末））を令和7年度までに100％とする目標を定めています。

また、水没危険地域と指定されている地域で人口が増加していることや、ハザードマップの設置が遅れている自治体があることは問題です。

土地の工作物の占有者および所有者としての責任

民法第717条は、土地の工作物の設置・保存の瑕疵がある場合に占有者および所有者としての責任を定めています。

2020年2月5日、神奈川県逗子市内の分譲マンション敷地内にある高さ16メートルの斜面で土砂崩れが発生し、約60トンの土砂が崩落しました。この土砂により市道を通行中の歩行者が巻き込まれ死亡する事故が起きました。この裁判で、管理会社と担当者に不法行為責任を認めており（横浜地裁2023年12月15日判決）、同年6月に管理組合（区分所有者約50人）が総額約1億円を支払うことで和解しています。

「瑕疵」の判断は、物理的欠陥だけでなく、予見可能性や安全配慮義務違反を総合して認定されますので、占有者および所有者は必要な点検や補修を行う必要があります。

耐震性、火災、設備機器の不備

耐震性に関する規制は、1981年6月の建築基準法改正後の新耐震基準の他、1995年1月の阪神・淡路大震災、2004年10月の新潟県中越地震、2011年3月の東日本大震災、2016年4月の熊本地震、そして2024年1月の能登半島地震など大規模地震が起こるたびに、強化されてきています。2019年の建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）の改正では、大阪北部地震や熊本地震で、倒壊したブロック塀の下敷きになり死者が出たことから、建築物に付属する組積造の塀が「通行障害建築物」の対象に追加されました。これにより、耐震改修が必要となる塀の範囲が広がり、関連する基本方針も改正されました。判例においては、未曽有の大震災だからといって建物所有者の土地工作物責任は免責とならないとされています。（神戸地裁平成11年9月20日判決：阪神・淡路大震災関連）なお、既存不適格建築物は、耐震性や火災時の避難機能が劣っているケースが多くあるので、大きなリスクを負っていると考えるべきでしょう。

建築物を管理する企業は、一定規模の建物の火災対策として、防火管理者の設置、危険物の貯蔵や取り扱い、消防設備の整備や定期点検などの規制に注意しなければなりません。ホテルの火災で、ホテル経営者が防火管理上の注意義務を負っていたと認定された判例があります。（最高裁平成6年11月25日判決）

設備機器の不備も同様で、テナントの入居しているビルの停電によりコンピューターが停止して、大きな損害が発生した場合や、エレベーターが制御不能になって、テナントの従業員に死者が出たというような場合には、所有者、テナントとしての土地工作物責任、不法行為責任が問題になりえます。

ビルオーナーとしては、緊急時の対応についてできる限りテナントに説明し、通常の耐用年数の範囲で機器を更新しながら、メンテナンスを怠らず、所有者、管理者として最善の備えをしておく必要があります。テナントとしては、非常時の対応を事前に検討し、必要に応じて非常用電源の不足分のバックアップ対策を講じることが望まれます。

事業継続計画と事業継続マネジメント

自然災害に関して、賃貸人、所有者、管理会社が日頃から対処しておくべきことは、いわゆるBCP（事業継続計画）あるいはBCM（事業継続マネジメント）と呼ばれるもので、建物の耐震性、土地の地盤などの対策を取ることのみならず、避難訓練をテナント、所有者ともに交えて定期的に行うこと、テナントや来訪者らへの避難誘導、帰宅難民に対する対応、さらには、建物の損傷に対する迅速な機能回復等のシミュレーションを行ってこれらに備えることなどが含まれます。すなわち、テナント従業員や来館者の安全の確保を第一に、できるだけ早期に復旧すること、近隣企業等と助け合い、地域と連携することが求められています。

賃借人としてのリスク、責任

通常、建物の耐震性に問題がある場合でも賃借人に補強の権利はなく、せいぜい賃料減額請求ができるのみです。賃借建物そのものや賃貸人の対応に問題があると認められる場合には、テナント企業は賃貸人に対し、早急な改善を要求し、無理な場合には解約という選択肢を考える必要があります。賃借人である企業が、建物に重大なリスクがあることを認識しながら従業員やテナント企業等関係者に損害が出たときは、民法第717条の土地の工作物等の占有者および所有者の責任や、企業の労働者に対する雇用契約上の安全配慮義務違反を問われる可能性があります。したがって雇用主は、建物の安全性に十分配慮し、賃借する建物を選択する必要があります。

第３部 AI・ACTの発達、利用するデータの多様化