ヘルスケア施設の今後の展望

シニア向け施設運営は安泰か

シニア向け施設・住宅（有料老人ホーム＝介護施設やサービス付き高齢者向け住宅など）には、医療機関、その他フィットネスといった健康増進施設などが連携しているケースが多く見られます。また、一団の敷地の中にこれらが複合したケースもあり、いわゆるヘルスケアREITと呼ばれるREITの保有物件ポートフォリオには、こうした物件が多く組み込まれるようにもなりました。

冒頭でのべたように、このさきも高齢者割合は増え続けます。政府も、この状況に対し、様々な施策を行っていますが、国が担う保険制度にはほころびが見え始めており、財政的にもかなり厳しい状況が続いているので、「国が補助する」状況はいつまでも安定とはいかず、高齢者に対しても「可能な方は自立を」とのスタンスが見え始めています。

また、日本人の人口そのものが減少している中で、65歳以上人口も2042年にはピークを迎える予測（3,878万人）で、後期高齢者とよばれる75歳以上人口も2055年くらいからはピークアウトし、市場がシュリンクし始める可能性もあります。

サービス付き高齢者向け住宅を運営するには（他のヘルスケア施設の運営と同様）、一般的な住宅（レジデンス）に比べて多くの要員を必要とします。十分なスタッフが配置され、サービス体制が整い、初めてこうした施設を運営することが可能です。しかし、現在のシニア業界は、人員確保が大変で、顕著な人手不足が続いています。国の支援などを含めての賃金や待遇を充実・改正しなければこの厳しい状況は脱し得ません。

このような状況から、これからのシニア向けレジデンスを選ぶ際には、運営主体を見定める目が必要になります。将来性を見込んで参入業者が増えている現状ではありますが、長期視点でヘルスケア施設の開発・運営を行い、簡単には事業を手放さないような計画性が重要視されるでしょう。

増える医療施設の休廃業とリストラクチャリング

ヘルスケア施設のもう一つの主要な構成要素となるのは、病院・クリニックなどの医療系施設です。

医療系施設に関しては、社会情勢の変化、取り巻く周辺環境、運営会社（医療法人）等の状況変化により、様々な問題が起こり得ます。帝国データバンクのレポート※２によれば、2017年以降増加傾向だった医療機関の休廃業・解散件数は、新型コロナウイルスの影響が大きかった2021年1年間の倒産33件の17.2倍となる567件に達しました。休廃業や解散という形で事業を終わらせるには、原則として借入金や買掛金などの負債がなく、健全な財務状況であることが前提となります。医療機関は、一般企業と比べて公共公益的な側面が強く、見込み患者数は景気に左右されにくいので、破綻状況となる倒産件数は少ないながらも、休廃業・解散を選択する事業者は多いようです。

その理由としては、代表者の高齢化が進むも後継者がいない、設備の更新が難しい等、経営的側面以外にもいろいろな事情がありますが、その際には、「使わなくなる医療施設をどうするか」という問題が起こります。

ヘルスケア施設の保有者は売りたいという強い希望を持つ一方で、施設を増やしたいと考えている別の事業者もいます。また、社会貢献できる施設を保有したいという意欲を持つ投資家もいます。

こうしたニーズを上手くマッチングさせ、有効にかつスムーズに施設保有権を移動するような手腕も、今後はますます必要とされてくることと思います。

吉崎　誠二
不動産エコノミスト・不動産企業コンサルタント
社団法人　住宅・不動産総合研究所 理事長