中国で「住宅ローン返済ボイコット」が広がっています。中国の新築マンションは大半が図面売りで、契約時にローン融資も実行されます。購入者はまだ建築工事中である段階からローンの返済が始まることになります。

　ところが多くのデベロッパーで経営状況が悪化し、資金難から建築工事が何か月も止まっています。どう見ても工事再開の気配がないのに毎月のローン返済を続けることに怒った購入者達が団結し、「住宅ローン返済ボイコット」という挙に出たわけです。

　話の大本は鄧小平の「先富論」です。国全体としては大変豊かになりましたが、昨今は極端な「貧富の差」が目立つようにもなりました。習近平は「共同富裕」により「先富」の富の平準化を考えているように見えます。

　「貧富の差」という点で、不動産には大変分かりやすい面があります。

　マンションを投機目的で購入する人が増えましたが、習近平は「住宅は住む為の物であり投機の為の物ではない」という意味の「房住不炒」を主張しました。

　デベロッパーへの締め付けの中で最も効いたのは、「3つの指標がレッドラインを割るデベロッパーには銀行融資等をしない」という規制で、「三道紅線」と言います。デベロッパーのデフォルト数は30社強となり、今後、240万戸以上が予定通りには竣工しないだろうとみられています。

　さて本題の「住宅ローン返済ボイコット」ですが、最初に起きたのは陶磁器で有名な市である景徳鎮です。ここでの動きが800km離れた鄭州に飛び火して一挙に拡大しました。SNS上に専用のプラットフォームが開設され、全国各地の同様な状態の事例がこのプラットフォームにどんどん書き込まれ、僅か4週間で100都市・326プロジェクトがボイコット対象に加えられました。その後、政府がこのSNSを検閲・削除したため、現在のボイコットの状況は分かりません。

　怒った人が集団でデベロッパーの販売事務所へ押しかけ、業務の妨害をしています。水道・電気もない未竣工の建物に引っ越し、ポリタンクの水で暮らしている購入者も現れています。

　工事業者や納入業者の中には、銀行からの借入金は返済しないといい出している会社があります。デベロッパーからの工事代金が貰えないのでお金がないというのです。既購入者の中にも住宅ローンを払うのは止めるという人が出てきそうです。買ったマンションが値下がりしているからです。こうなると「ピラミッド」の全体が崩れかねません。

　政府は2,000億人民元（4.1兆円）の特別融資を計画中です。停止した工事を再開して完成させ、購入者への引き渡しを実現させるための資金です。

（人民元＝20.7円　2022年9月14日近辺のレート）

ジャパン・トランスナショナル　代表　坪田　清

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、2022年1～6月の成約件数は18,285件、平均面積63.86㎡・価格4,183万円・坪単価216.5万円で推移しました。2021年12月には平均成約価格が4,000万円を超え、2022年4月以降は平均坪単価が220万円を超える月も多くなっています。

　参考までにコロナ前の2019年7～12月の成約件数は18,162件、平均面積64.47㎡・価格3,487万円・坪単価178.8万円、成約件数には差がありませんが、坪単価と価格は大幅な上昇となっています。

　月間の成約件数は2022年に入るとやや下降気味になっていますが、2020年6月～2021年7月では3,000件以上の月が多く見受けられました。

　現在中古で成約している分譲マンションの平均築年数は22～23年で、2000年前後に新築で販売された物件が主流です。2000年時点の首都圏の新築分譲マンション平均坪単価は178.5万円だったので、“20年以上住んだ物件”であっても、「新築時よりも高い価格で売れる」という事になります（当然、例外もありますが…）。

　中古マンションの価格上昇の最も大きな要因は「新築分譲マンション自体の価格上昇」ですが、それ以外にも、①劣化が少なく、設備水準の高い中古マンション供給が多くなった、②リフォーム・リノベーションの技術が高くなった、③供給が少ない希少立地の物件が購入出来る、等が人気を引き上げ、価格上昇につながったといえるでしょう。

　とはいえ、中古マンション取引の場合、価格が4,000万円を超えると成約数が伸び悩むようにはなります。上限となる価格の目安は、類似の新築物件価格の７～８割程度と考えられますが、中古マンションは「実需目的」（投資等が目的ではない）が主体のため、一定水準以上の価格になってくると売れ行きが鈍ってはくるようです。

　最近は一部地域を除き、郊外型の新築分譲マンションの価格が落ち着き始めてはいますが、供給数自体も絞られつつあります。購入者は選択肢が狭まる中で、より利便性に優る中古マンションも候補に含めて価格を勘案しつつ、検討するケースが見受けられます。中古マンション市場については、さらに価格上昇基調に転じる可能性もありますが、築20～25年の物件は、その年代に供給された数自体も多く、物件競争力を高めるために設備仕様が充実し、住環境の良い物件も多いので、今後も、動きの良いボリュームゾーンとして存続すると考えられます。

株式会社 工業市場研究所　川名　透

医療・介護費の抑制と、ヘルスケア施設の供給増の両立のため、リートの参入が期待されています。