三井不動産リアルティ

Vol.71 2021 4月号

REALTY - news

いつもお世話になっております。三井不動産リアルティ REALTY-news事務局です。
入学や入社、転勤の季節、いかがお過ごしでしょうか。
困難な環境下でも変わらず季節は巡り、
新しい仕事や新しい環境などに対し、さまざまな変化と適応が求められます。
“The show must go on=一度始めたらやり続けなければならない”ならば力強くポジティブに。
それでは4月の「REALTY-news」をどうぞ。

投資・事業用不動産に関する情報誌「REALTY PRESS」を当社ウェブサイトにて公開中です。是非、ご覧ください。

REALTY PRESS

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今月のトピックス

Topics 1 アメリカのレストランの急回復が数字でも現れた
Topics 2 都心部から郊外に広がるサービスオフィスニーズに注目
Topics 3 物流の課題解消が期待されるドローン導入

Topics 1

アメリカのレストランの急回復が数字でも現れた

 ワクチン接種の広まりで「アメリカ人がとうとう外食を再開した」という朗報が先日ありました。オリーブ・ガーデンは900店を展開するイタリア料理のチェーン店です。その親会社の四半期決算が先日発表され、12-2月期の売上げは前年比でかなりのマイナスだったのですが、3月21日(日)までの1週間の売上げは2年前と比べても5.7%増加でした。アメリカのレストラン業は近々急回復するだろうとの見込みの裏付けが、数字でも出てきた訳です。

 レストランは新型コロナから最もひどい打撃を受けたビジネスです。2020年に閉店となったレストランとバーは新型コロナの影響もあって9.1万軒に達し、その9割は小規模・家族経営です。アメリカではそもそも小規模経営の店が3分の2強だという事情もあります。

 これを反対に見れば今は、有利な条件での店舗取得のための「めったにないチャンスだ」とも言え、資金力のある大手の中には規模拡大に入っている所があります。

 昨年春先のレストランの「店内営業禁止」にニューヨーカー達は我慢できず、店の前にテーブルを並べての屋外営業なら良いとしたのですが、やがて秋になると寒くてテントが持ち出されました。2人用のテントはエスキモーが使うような小ささで、一方で大きな物は教室大もありこれではテントの中で感染してしまいそうでした。そのうち屋内営業が制限付きで許されキャパの25%までとなったり50%に変更されたりし、そのたびにテーブルの並べ替えや食材の仕入れ、スタッフの確保で大わらわとなりました。

 このような中で増加したのが「ゴースト・キッチン」という「出前」に特化したレストランです。「レストラン」とは呼ばれていますが、客用のテーブルはありません。多いパターンは家主や投資家が築年の古いビルの家賃の安いフロアでプロ仕様のキッチンを数セット(数部屋)設けます。これをシェフなり経営者が賃借、出前専門の店を開業してインターネットやチラシで宣伝、できた料理はウーバーイーツ他の宅配業者が届けます。キッチン一つで営業しているゴースト・キッチンも、キッチン数セットを借りている所もあります。

 営業側としては初期コストが圧倒的に安く、通常のレストランの数十分の1以下です。20以上のブランドで営業している所もあるのですが、これにはゴースト・キッチンで儲けるという本来の狙いと、どのようなメニューが売れるかということを試そうという狙いがあります。ゆくゆくは好評なメニューを選んで路面店で勝負しようという野心です。

 ホテルも多くが閉鎖されましたが、これらのキッチンはもろにプロ仕様そのものです。ホテルがこれをゴースト・キッチンとして貸し出している例もあります。

ジャパン・トランスナショナル 代表 坪田 清

Topics 2

都心部から郊外に広がるサービスオフィスニーズに注目

 三鬼商事によれば、2021年2月時点、都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)のオフィスビル市場は、平均空室率5.24%、平均賃料21,662円となりました。1年前の2020年2月が平均空室率1.49%、平均賃料22,548円であったことから大分厳しい状況になっています。

 マーケットの数値下降の要因としては、新型コロナウイルスの感染予防対策として推奨された在宅ワークの広がりがあります。在宅でも仕事を進めることが可能なことに気づいた「経営者」は、「社員」を恒常的な通勤から解放した結果、都心でオフィスの面積を確保する必要性が低下し、同時に企業の固定費削減の達成も可能なことに気が付きました。

 また、「レンタルオフィス」「シェアオフィス」などと称される「サービスオフィス(=ワークプレイスサービス)」は、都心に留まらず、郊外にも供給が拡大しています。例えば三井不動産では、法人向けサービスオフィス(ワークスタイリング「FLEX」)に加えて、法人向け多拠点型サテライトオフィスとして「SHARE」「SOLO(個室特化型)」を展開しており、『自宅近くでテレワークに集中できる環境の提供』をコンセプトとする「SHARE」&「SOLO」は、郊外エリアを中心に開発が進んでいます。

 かつて「サービスオフィス」は、オフィスのフリーアドレス化等とともに、営業社員を中心とした外回りの多いワーカーの自社に戻っての仕事を軽減するために、セカンドオフィスとして使われることが多く、ウィワークなど大手のワークプレイスサービサーなどによる都心部での提供が盛んでした。

 ところが新型コロナをきっかけに、内勤者であってもテレワークに対応する必要が生じたものの、自宅での勤務が難しいケースも多く、こうしたニーズに向けた自宅に近いサービスオフィスの需要が高まりました。結果、この需要を取り込むことを目的とした郊外型サービスオフィスの供給が増えたということになります。下のグラフ(リモートワーク導入のアンケート)からも、都心、郊外、地方都市を問わずリモートワークの導入は、既に約90%に達しているのがわかります。

 郊外のサービスオフィスは、賃料の高い都心のオフィスの固定費を削減したい経営者にとっても、通勤を減らしたいワーカーにとっても都合の良い商品となるため、今後さらに需要、供給ともに加速する方向にあると考えられます。郊外の業務核都市と言われる地域のビルオーナーにとっては、サービスオフィスへのコンバージョンを積極的に考えるべき機会かもしれません。

株式会社 工業市場研究所 川名 透

リモートワーク導入比率

Topics 3

物流の課題解消が期待されるドローン導入

通販ニーズの大幅な上昇もあって好調な物流市場、今後クローズアップされていく労働人口減少などの状況下で、効率向上の施策の一つとして、ドローンの導入がチャレンジされています。

「REALTY-news」をお読みいただきまして、
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