マンハッタンから多くの人が引越しをしていて、旧約聖書にならい「エクソダス(大脱出)」と呼ばれています。新型コロナウイルス問題で「密」が嫌われたことや在宅・リモートワークが認められたことがきっかけです。マンハッタンの住宅は日本流に言うと1LDKや2LDKも多く、狭さには以前から不満が持たれていました。

　引越し先は大きく分けると、別荘地と郊外です。

　別荘地の代表格はハンプトンズで、これはニューヨーク市の東側の東西に長い島の奥の部分にある小さな村や集落一帯の総称です。ニューヨークから大体160kmなので通勤圏ではありません。中心の価格帯は100万$(1.06億円)程度ですが、一戸数十億円という豪邸が集まる地区もあります。ハンプトンズでの売買の過去最高額は1.37億$(145億円)で、賃貸の家賃では今年のハイシーズンは月40万$(4240万円)という物件が数十戸ありました。

　通勤圏の郊外で最も人気が出たのはニューヨーク州のウエストチェスターです。市の北東の方向へ電車で50分程度、日本人駐在員が多く住み、慶應義塾ニューヨーク学院があります。7月の住宅の売買件数は前年の2.12倍となりました。

　ニューヨーク州に隣接するニュージャージー州やコネティカット州等にある郊外部も大人気です。郊外部全体でみると売買件数は44％増加なのですが、場所によっては売り物件に買いオファーが20件以上集まるという、少々異常な状態も起きています。

　みなが求めているのは、マンハッタンでは無理だった「子供が遊ぶ庭」や「リモートワークをする部屋」、すなわち「広さ」です。脱出した人は高所得者、イコール高額納税者が多く、ニューヨーク市は税収減で財政難に陥るのではとの心配が出ています。

　マンハッタンでは7月の売買件数は前年より56％減となり、価格面では特にラグジュアリーな物件が下落しました。ただし、これらが下落を始めたのは2年前からです。

　一方、一般向けの物件はあまり価格下落をしていません。低金利で購入意欲が強いことと、所有者の都心居住への未練が強くて値下げしてまでは売ろうとしないのです。屋外スペースが持てるテラス付きが前年比で5.4％上昇しています。テラス無しでは1.1％下落です。

　サンフランシスコも住宅価格が非常に高い都市ですが、中心部からのエクソダスが起きています。しかし、ここでは「この際、生活や人生の本拠を郊外に移そう」という人が多く、ニューヨーカー達の都心居住への未練というメンタリティとは少し異なっています。

（ドル＝106円　2020年9月7日近辺のレート）

ジャパン・トランスナショナル　代表　坪田　清

　2020年8月25日付の読売新聞朝刊の一面に「住まいの役割 再設計」という見出しでコロナ対策を進めた住宅が人気と紹介されていました。具体的には「仕事スペースを確保できる広さを求める傾向が強まった」「通勤することが減ったので駅までの距離に対するこだわりが弱まった」等の内容です。

　いわゆる「新しい生活様式」に対応した住宅へのニーズが高まっていると考えられ、同様にこの動きは中古マンション市場にも見ることができるものです。

　一般的に新築マンションは1年以上前に設計されることが多いので、現在販売中の新築物件では新型コロナ対策に対応できていない物件が多いと考えられますが、中古マンションではその多くが、リフォームなどを通じて自分好みのカスタマイズを施すことができるため、新型コロナにも対策が可能であることに加え、「新築に比べ安い」「面積が広い」「すぐに住める」等のメリットが評価されています。

　下のグラフにある通り、異動や子供の進学など変化に伴う住み替え需要が多い2020年1～3月の新規登録数（供給）は首都圏で17,000件前後に達しましたが、それでも新型コロナの影響もあり対前年比で見ると3～4月の落ち込みが大きくなっています。対して成約数（需要）は4～5月こそ大きく減少しましたが、6～7月には回復し、新規登録数に対する成約率は高くなっています（2019年7月の成約件数/新規登録数は18.3％、2020年7月は20.6％）。

　実際、販売の現場では中古マンションの需要は増加していますが、優良な新規登録物件が少なくなっているため、売り手市場化が進んでいるといわれています。その結果、現段階では中古価格に大きく影響するほどではないものの、今後徐々に販売単価も上がる方向と考えられます。

　これまでも“新築マンションの価格が高騰→新築をあきらめ中古マンション購入者が増加→需要の高まりから中古売却価格が上昇→中古価格が上昇→中古希望者が減少→中古人気が沈静化”といった価格に左右されるお決まりともいえる売れ行きの流れが繰り返されてきたこともあり楽観はできませんが、ここのところ新築マンションでも近年評価が低調であった「駅からの距離のあるファミリータイプ」の売りやすさが高まってきたことは、市場に対しての上向き要因ととらえられます。

株式会社 工業市場研究所　川名　透

新型コロナ禍によってもたらされた変化に対応して、社員が働きやすい柔軟かつ有効な体制を整えることや、今後更に多様になっていくワークプレイスのニーズに応えるオフィス構築こそがBCP対策の主要要素になります。